2024年上半年，中国经济坚持平稳运行态势，稳增添政策麋集落地。二季度，海内生产总值同比增添4.7%，增速较一季度有所回落，反应出结构调解一连深化带来的内生性修复动能缺乏等挑战，但外需回暖、新质生产力加速生长等支持高质量生长的起劲因素还在继续累积。办公楼市场上，微观层面的需求增量缺乏是掣肘苏醒的主要因素，只管供应端的租赁无邪性日益增强，仍难以突破需求端审慎预期与增添疲软的负向循环，市场修复之路道阻且长。

2024年第二季度要点归纳：

1. 市场需求缺口短期内难以笼罩，企业续租意愿增强。二季度，天下40个主要都会甲级公楼市场净吸纳总量为65万平方米，环比镌汰20.2%，这与近期市场各方感知到的需求缩短较为吻合，工业链调解带来需求释放受阻的内在逻辑延续，古板行业主力租户缩租、退租趋势进一步扩大。虽然中小面积段的搬家升级需求仍活跃，但在降本增效的驱动下，更多企业租户选择原址降价续租。从上半年整体情形来看，天下40个主要都会甲级公楼市场净吸纳量占2023年净吸纳总量的46.2%，已靠近去年半数水平，预计2024年整年市场需求量的稳固性尚可期待。


2. 租赁行为双向延伸，细小切口释放时机。在天下大都都会中，办公楼市场正展现出“再中心化”和“去中心化”并行的趋势。随着焦点商务区和非焦点区之间的租金差别收窄，部分租户捉住租金窗口期升级至焦点区的高品质办公空间，泛起再中心化迁徙；同时，尚有部分租户则反向搬家至非焦点区及工业园区的高质价比项目，头部企业回迁至自有楼宇的情形也较为普遍，泛起去中心化迁徙。从行业特征来看，虽然金融、科技、房地产等古板行业对增量需求的支持实力转弱，但笔直细分领域仍保存结构性时机。例如，受益于政策催化和工业趋势，游戏、人工智能、能源类企业的租赁需求在北京、广州等都会增添趋势显著；微短剧、直播电商等新媒体热度不减，行业厘革迭代加速，推动相关企业的租赁需求一连释放，在杭州、长沙、南宁、福州、哈尔滨等都会体现亮眼。


3. 租金摸底彷徨，在存量博弈中追求最优解。二季度，40个主要都会甲级办公楼市场平均租金为82.4元/平方米/月，均录得0.4%-4.3%差别水平的环比降幅。需求苏醒缺乏弹性，差别都会租金走势同频波动于底部区间，价钱竞争愈发强烈。吸引优质租户及提升现有租户的稳固性成为业主当下的主要着力点，在续租方面也最先提供可观的租金优惠。一线都会直接降租效果显着，且租金仍有调解空间，跌幅大于其他都会；部分二、三线都会以价换量边际效应递减，业主调解运营战略，提供附加效劳或引入第三方办公运营商助力去化，租金跌幅收敛。

指数解读方法：以2022年第一季度数据为基准数，可举行横向时间轴较量和纵向的都会间较量。
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• 横向而言，随着各市办公楼体量增添、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增添，体现市场体现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。


• 纵向而言，只管我们已从天下200余座都会中选取了政治经济综合影响力前40都会，但其办公楼市场仍然差别重大，京沪较其他都会断崖式领先，银川、拉萨等西北省会都会则相对靠后。

指数解读：西安首进前十，头部都会排位刷新

1. 排名前10的都会中，西安首次进入第一梯队。在一线都会中，受到主力租户搬家至自有园区的影响，北京成为二季度指数环比降幅最大的都会，达6.1%，和上海的指数差别正在缩小。杭州和南京则是头部都会中唯二指数正增添的都会。其中，杭州的租金降幅在前10都会中最低，以微短剧为代表的文化工业发动租赁需求活跃，使其稳坐第5位。西安供应压力暂缓且空置率稳固下降，教育培训机构需求相对活跃，排名首次上升至第10位。


2. 排名11-20的都会中，仅4个都会指数微涨。受租金调解带来的稳固去化拉动，苏州、青岛、宁波均实现了指数及排名的双增添，体现出东部沿海都会的市场韧性。昆明受益于一带一起建设和打造面向南亚东南亚辐射中心建设的一连深化，众多律所起劲入昆，接连落址甲级办公楼宇，推动其指数环比上升0.5%，且一连三个季度上涨。


3. 排名21-40的都会中，弱苏醒与弱分解并存。二季度，该区间都会的指数及排名均无显着转变，多在-0.3%-0.6%规模内小幅波动，低基数配景下，市场体现相对平稳，仅6个都会指数环比微涨。二季度，济南甲级办公楼市场的新增供应量凌驾25万平方米，在二线都会的供应放量中抵达最高，但集中供应下市场租金环比下降4.2%，拖累其指数体现。

图表解读方法：以斜线划分租金降幅差别阶段的都会。斜线上方区间代表租金降幅较上季度放缓。例如一个都会上季度租金降幅为2%，本季度租金降幅为1%，则落入上方区间，反之则落入斜线下方区间。斜线上的都会代表一连两个季度租金降幅稳固

主要都会群市场总结：深圳和上海的租赁去化体现领跑天下

1. 租金趋势：在天下40个主要都会中，17个都会租金降幅较上季度放缓，23个都会降幅较上季度加速，租金向下震荡情形加剧。分都会群来看，成渝和长三角大部分都会租金降幅扩大；京津冀都会群中，北京转入租金降幅放缓区间；大湾区都会群中，广州租金加速下降，而深圳降幅最先放缓。


2. 空置率区间：大湾区、成渝及长江中游都会群空置率区间跨度一连缩短，京津冀都会群在空置率的区间跨度上仍是最大的，但都会间的市场差别正一直缩小。长三角各都会的空置率区间跨度有所提升，主要受部分都会新项目入市推高空置率影响。


3. 净吸纳量：二季度，大湾区都会群中，深圳甲级办公楼市场净吸纳量录得约13.2万平方米，孝顺了所有都会中该指标的最高值，一连领跑天下市；长三角七个主要都会甲级平均净吸纳量约为2.9万平方米，其中上海甲级市场录得约11.6万平方米；成渝及长江中游的主要都会二季度甲级平均净吸纳量在2.1万平方米。
   

2024年第二季度：租金高位为一线都会带来更多调解弹性

1. 租金方面，二季度天下20个重点都会的环比降幅在0.4%-4.3%之间，其中13个都会的环比降幅在1.0%-3.0%之间。在上海，租金的让利促使较大面积的租户搬家升级意愿增强，发动净吸纳量回升；而在北京市场，在需求缺乏的市场情形下, 业主在继续下调租金以吸引新租需求的同时, 于续租方面也最先提供租金优惠以维持租户稳固性，发动甲级办公楼市场租金环比下滑3.3%。


2. 空置率方面，天下20个重点都会的波动幅度较上季度有所增添。其中6个都会的甲级空置率环比上升，主要受新增供应影响，涨幅最大的是宁波。二季度，宁波迎来9.5万平方米的新增供应，推高其甲级空置率环比上升2.4个百分点至32.4%。尚有14个都会的甲级空置率环比下降，其中降幅最大的是青岛，大型总部企业的自用需求推动青岛甲级空置率环比下降4.5个百分点至34.9%。天下20个重点都会中有10个都会的甲级空置率水平高于30.0%，一线都会中除北京以外，上海、广州、深圳的空置率均落在20.0%-25.0%区间。

中国办公楼市场正在履历艰难而缓慢的苏醒，供需缺口很难在短时间内有用缓解，各方重拾信心对稳固市场指标至关主要。在宏观层面，新质生产力的培育或将成为办公需求新势能的主要一环，而需求的结构性改善有望化解应端压力。同时，宏观政策的继续加码和精准发力将为经济一连回升向好提供支持。